2008-2010年房地产行业分析

    次贷危机引发全球金融风暴，股市重挫、银根紧缩、市场观望，全球经济面临大考。中国北京、美国纽约，两个相隔在大洋彼岸的城市同样面临着前所未有的机遇与挑战。2008年12月11日，由全球最大的房地产网络媒体搜房网组织承办的“2008中国房地产金融国际对话?北京会议”在北京成功举行。以下为中国指数研究员常务副院长黄瑜女士在本次论坛对2008年房地产市场形势做出如下分析：

　　一、全国流标流拍及退地现象严重，土地购置与开发面积继续下降。

　　2008年以来，全国土地近一半都是以底价成交，更有10％左右的土地遭遇流拍流标。根据中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍宗数约1300块，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗，政府损失地价款在140亿以上。全国土地开发面积和购置面积持续下降，9月首次出现负增长。由此可见，受房地产市场、宏观经济、政策环境的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放慢购置、开发土地的进程。

　　二、房地产开发投资增长放缓，自筹资金比重加大，定金及预收款占比减少。

　　近年来，房地产开发投资一直保持30％左右增长水平。而2008年前三季度，房地产开发投资同比涨幅跌落至26％，预计全年在25％左右。从资金来源看，自2007年四季度以来，房地产开发投资中自筹资金所占比重逐渐上升，2008年1-10月提升至40％，与07年同期的32％相比提高了8个百分点，为2000年以来最高，开发商资金压力增大。与此同时,08年以来定金及预收款占房地产开发投资的比重不断减少，08年1-10月，比去年同期减少了8.2％，占比从07年底的28.5％下降到了24％。

　　三、08年市场供求压力较大，09年形势更加严峻，10年市场压力将会缓解。

　　2008年以来全国商品房竣工面积、商品房施工面积以及新开工面积等供应类指标同比均呈上升趋势，销售面积和销售额等需求类指标均呈下降趋势，市场供求压力较大，预计09年供过于求的局面会更加严峻。从各区域市场表现看，东部较西部市场压力更大，中西市场反应相对滞后。同时受到08年土地购置及开发面积同比下降的影响,预计2010年市场的压力才将会得到缓解。

 　　四、新政出台，一线城市反应迅速，二线城市变化各异。

 　　2008年1-11月共上市新盘75个，比去年增加了8个。其中11月受新政出台的影响，开发商对市场预期出现一定好转，推盘力度加大。2008年11月北京上市商品住宅135万平方米，同比和环比分别上涨了9％和16％，剔除保障性住房部分，商品住宅供应量环比大幅增长224％。从交易情况来看，2008年1-11月北京交易总量为780万平方米，远小于06年1746万平方米和07年1396万平方米的交易量，同比下降44％，但降幅开始减小。虽然2008年以来北京房地产市场整体表现供过于求，销供比仅为0.56，远小于06年的1.03和07年的1.12，但仍有一些项目凭借其在市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘等方面的特色从房地产市场中脱颖而出，成为市场项目典范。 　　

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