房地产行业研究 调整将继续进行

　　自07年10月以来的全国房地产市场调整目前仍在继续，各地成交依然清淡，珠三角房价已暂时趋于稳定，成交略有放大，北京、上海成交维持低迷，市场博弈加剧。

　　大陆幅员辽阔，经济发展水平不均衡，房地产市场区域性较强，北京、上海、深圳构成国内第一类高房价城市；杭州、厦门、青岛地处发达省份的旅游城市构成第二类高房价城市；主要省会城市构成第三类城市；其余构成第四类城市。四类城市中，第一类、第二类城市房价较贵，而三、四类城市相对合理。

　　国内第一类城市未来的发展方向为纽约、伦敦、东京等城市，通过与纽约的房地产市场现状相比，我们认为第一类城市的房价整体偏高，有一定的调整空间，未来随着城市规模和基础设施以及公共交通的持续发展，大多数居民将居住在城郊区域，且此区域房价也将基本与居民收入相匹配。

　　考虑到自住需求者的实际购买能力和金融支持的程度，我们认为第一类城市房价收入的合理值应在6~8倍左右，目前有所偏高，未来可能在2年左右回归合理位置，房价可能下跌10％～20％。因此第一类城市房地产市场短期仍将维持目前的博弈状态，在博弈过程中将完成价量的平衡，再次回到正常轨迹。

　　第二类城市也将维持调整态势，调整周期与第一类城市相当，从目前的状况来看，第二类城市所处区域经济有显著放缓趋势，因此我们预计第二类城市房价调整幅度或将超过第一类城市；对于绝大部分第三、第四类城市，我们认为也会随着一、二类城市陷入调整而有所调整，但幅度和周期并不会完全同步于一、二线城市，个体城市差异较大。

　　主流房地产公司现金流相对充裕，足够其持续经营所用，出现现金流断裂的概率很小；中小地产公司现金流状况总体较紧张，少量企业存在现金流断裂的可能性。

　　综合以上各因素，短线来看不是投资地产股的好时机，我们给予行业中性的投资评级；中长线来看，以反周期操作的理念去理解，目前正处房地产行业正处下降通道，公司股价已反映大部分不利因素，安全边际凸显，且随着大盘持续下跌，系统性风险也正在逐步释放，第四季度或将将是战略投资地产股的好时机。建议重点关注万科A/B（000002/200002）、招商地产/招商局B（000024/200024）、金地集团（600383）。

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